Pressurização de Escadas de Emergência - Uma opção para aumentar o valor de venda de empreendimentos verticais
- 23 de mar.
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Atualizado: 25 de mar.
O ano de 2025 foi bastante promissor para o setor da construção civil. Com crescimento 3,5% superior ao ano de 2024, o setor fechou o ano com faturamento recorde de R$264,2 bilhões de reais, segundo matéria da Revista Exame. Santa Catarina tem um papel especial nesse setor, e teve um salto de 14,4% em relação ao ano anterior, o que pressiona os mercados e cidades como Balneário Camboriú e Itapema já figuram entre as cidades como o metro quadrado mais caro do país.
Um dos principais efeitos desse crescimento e do adensamento das cidades é, sem dúvidas, a verticalização das edificações. Um exemplo disso é o novíssimo Senna Tower, o edifício residencial mais alto do planeta, com mais de 550m de altura e 157 pavimentos, da construtora FG, onde os apartamentos com mais de 300 m² são comercializados por valores a partir de R$28 milhões de reais. Isso representa uma valorização de mais de R$90.000/m².
Os números mencionados acima são impressionantes, no entanto, não representam a média do mercado, e num ambiente competitivo, é papel da Arquitetura e da Engenharia encontrar soluções técnicas que necessitem de áreas técnicas menores que não comprometam o potencial de valorização desses imóveis.
Nesse artigo, vamos abordar um caso onde a adoção do sistema de escada pressurizada possibilitou uma redução de 42% em áreas ocupadas por dutos de ventilação e que, em seguida, podem ser traduzidas em um aumento de VGV do empreendimento de mais de um milhões de reais.
A edificação
A edificação objeto deste estudo é um edifício residencial multifamiliar com 25 pavimentos e pouco menos de 10.000 m² construídos, localizado no bairro Fazenda, de Itajaí, SC. A edificação conta com cinco pavimentos de embasamento, sendo três deles garagens, além do térreo e do pavimento de lazer. Para completar a torre, existem 19 pavimentos tipo e um rooftop com áreas de lazer.
Solução convencional
A Instrução Normativa - IN 9 do Corpo de Bombeiros de Santa Catarina - CBMSC exige que edificações com altura útil entre 30 e 75m de altura sejam atendidas, no mínimo, por uma Escada Enclausurada com Ventilação - EEV. Esse tipo de escada contém antecâmara e dois dutos de ventilação, sendo um deles para entrada de ar e outro para exaustão natural de fumaça.
Essa tipologia de escada é considerada convencional e é a mais difundida entre edifícios nessa faixa de altura útil. No entanto, o impacto que essa tipologia gera no layout da edificação, por muitas vezes é ignorado pelos projetistas ou assumido como inevitável.
A IN 9 determina que a área interna livre de ambos esses dutos seja de 0,105 x o número de pavimentos atendidos pela escada, ou seja, uma área interna de 2,625m² para cada duto. Considerando ainda as espessuras das paredes (15cm), a área efetiva ocupada pelos dutos, em cada pavimento chega a 7,24m² e, considerando os 25 pavimentos, 181 m².
Sistema de pressurização
O sistema de pressurização, que é uma exigência para edificações com alturas maiores, também pode ser aplicado em edificações na faixa de altura intermediária (entre 30 e 75m). Para o nosso caso, adotamos um sistema conforme a especificação da IN 9 do CBMSC em vigor na data de publicação deste artigo, e considerando as exigências dessa norma, podemos obter as áreas ocupadas pelo sistema.
Considerando a mesma edificação, após realizar o dimensionamento do sistema, obtemos as seguintes dimensões e áreas:
Duto de distribuição de ar pressurizado (vermelho): 80 x 80 cm, ou 0,64 m².
Duto vertical de introdução de ar (verde): 100 x 100 cm, ou 1,00 m².
Duto de exaustão com extração mecânica de fumaça (roxo): 0,85 x 0,90m, ou 0,76m².
A soma dessas áreas, considerando ainda a espessura das paredes dos dutos resulta em 3,57 m². Ao considerar os 25 pavimentos da edificação, a área ocupada pelos dutos é de 89,25m². No caso da escada pressurizada, ainda precisamos considerar as áreas técnicas destinadas à casa de máquinas de pressurização e de extração de fumaça, que para esse projeto, ocuparam 17, 32m, o que resultou em uma área total de 106,57m².
Comparação
Ao comparar as alternativas para a edificação, é possível perceber que a área ocupada pelo sistema de pressurização de escadas é consideravelmente menor que na opção convencional. Para ser preciso, isso representa uma redução de mais de 42% da área ocupada pela escada da edificação, que pode ser transformada em área privativa e somar ao VGV do empreendimento.
Se considerarmos o valor do metro quadrado praticado para imóveis na planta no bairro Fazenda, de R$17.775/m², o valor adicional de venda pode chegar a R$1,3 milhões, e descontando o investimento no sistema de pressurização, de aproximadamente R$200 mil, ainda é possível um incremento de mais de R$1 milhão no VGV.
Sabemos que cada projeto é único e que muitos fatores podem impactar as decisões de projeto para definição do layout das edificações como por exemplo o código de obras da região, coeficiente de aproveitamento, as características do terreno e seus confrontantes, mas é importante considerar que o sistema de pressurização de escadas, em muitos casos, não representa um custo adicional para a obra, e sim uma oportunidade de aproveitar o que existe de mais moderno em tecnologia de combate a incêndio em rotas de fuga verticais e obter maior VGV do empreendimento.
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